Подводные камни продажи квартиры через посредников в Тбилиси

Прежде чем продавать квартиру через посредников, я бы посоветовал каждому взглянуть, как выглядит рынок реальных предложений от собственников. Например, здесь:
https://moedani.online/ru/search/real-estate/apartments/

Это помогает понять, как формируются цены и какие квартиры действительно находят покупателей быстро — без “прослойки” посредников.
Теперь — к сути.

Комиссия — далеко не единственный расход

Большинство посредников называют фиксированную комиссию: 2–5% от стоимости.
Но потом внезапно появляются “допуслуги”:

• реклама “в премиальном размещении”,
• услуги фотографа,
• “юридическое сопровождение”,
• подготовка документов,
• публикации на нескольких сайтах.

Все эти доплаты не обсуждались в начале, но всплывают постепенно.
И в итоге комиссия превращается в полноценный счёт.

Завышенная цена — главный тормоз продажи

Чтобы увеличить свою комиссию, многие посредники искусственно завышают цену квартиры.

Результат:
• квартира долго висит на рынке,
• покупатели даже не открывают объявление,
• другие объекты в этом же районе продаются быстрее,
• продавец теряет время и нервничает.

Через 2–3 месяца риелтор обычно возвращается с фразой:
“Нужно срочно снижать цену — рынок просел.”
Хотя изначально цена была просто нереалистичной.

Эксклюзивные договоры — юридическая ловушка

Одно из самых неприятных условий, которые предлагают посредники — эксклюзив.

Это значит:
• вы не имеете права продавать квартиру самостоятельно,
• не можете размещать объявления,
• не можете работать с другим риелтором,
• даже если сами нашли покупателя — платите комиссию.

По сути вы отдаёте свою квартиру в монопольное управление человеку, которого видите впервые.
Если риелтор работает плохо — вы зависаете.
А выйти из такого договора бывает сложно.

Показы “кому угодно” — трата времени без результата

Некоторые риелторы считают, что их задача — приводить максимальное число людей.

Неважно кто это:

• туристы “просто посмотреть”,
• другие риелторы,
• люди без бюджета,
• случайные прохожие, заинтересовавшиеся “на будущее”.

С точки зрения отчётности — вроде бы активность есть.
Но с точки зрения реальных покупателей — пустота.
Показы бывают каждый день, а ощущение, что никто не готов покупать.

Манипуляции в переговорах — классический инструмент давления

Здесь встречаются типовые фразы:
• “У меня есть покупатель, но он просит скидку прямо сейчас.”
• “Это лучшее предложение, дальше будет хуже.”
• “Покупатель готов купить сегодня, если вы снизите цену.”
• “Я вам помогаю — вы же не хотите потерять клиента?”

Цель таких фраз — ускорить сделку за счёт продавца, а не за счёт качества сделки.
Чем быстрее продажа — тем быстрее риелтор получает деньги.

Продавец часто оказывается “вне процесса”

Если посредник контролирует:
• звонки,
• переговоры,
• просмотры,
• торг,
• документы,
— продавец получает лишь крошечную часть информации.

Бывают ситуации, когда риелтор фильтрует покупателей:
кому-то отвечает, кому-то — нет, кого-то “не считает интересным”.
В итоге продавец может даже не узнать, что реальные покупатели были — но до него их “не допустили”.

Итог — через посредника можно продать, но нужно понимать риски

Посредник может помочь, но только если он профессионален, прозрачен и работает в интересах продавца.
Однако на рынке достаточно тех, кто:
• завышает цену,
• затягивает сроки,
• навязывает эксклюзив,
• приводит случайных людей,
• скрывает важную информацию,
• стимулирует скидки, выгодные ему, а не вам.

Поэтому всё больше владельцев в Тбилиси предпочитают продавать самостоятельно — рынок это позволяет.